Procédure d'expulsion pour loyer impayé : quelles sont les étapes et les délais ?

Vous êtes propriétaire et votre locataire ne paie plus ses loyers ? Sachez que l'expulsion n'est pas immédiate et doit suivre une procédure stricte. Maître Laguoue Louis, avocat spécialisé en droit immobilier à Nantes et Saint-Nazaire, vous explique les étapes clés et les délais à respecter pour mener à bien une procédure d'expulsion pour loyers impayés, dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.

Agir vite dès les premiers impayés

Face à des loyers impayés, il est essentiel de réagir rapidement. Après une première relance amiable restée sans effet, envoyez une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Si le locataire ne régularise pas sa situation, vous devrez faire délivrer un commandement de payer par huissier, préalable obligatoire à toute procédure judiciaire. La rédaction de ce document coûte environ 150€.

Bon à savoir : en cas d'impayés, vous pouvez proposer à votre locataire un plan d'apurement pour l'aider à rembourser progressivement sa dette, généralement sur 12 à 36 mois. C'est une solution amiable qui peut éviter d'en arriver à l'expulsion.

Conseil : pour vous prémunir financièrement, pensez à souscrire une assurance loyers impayés. Elle vous indemnisera et prendra en charge les frais de procédure.

De l'assignation au jugement d'expulsion

Si la phase amiable n'a pas permis de débloquer la situation, vous devrez assigner votre locataire devant le tribunal judiciaire. La procédure peut être allégée si une clause résolutoire était prévue dans le bail. Constituez un dossier solide avec toutes les preuves des impayés et des relances effectuées. Le délai moyen pour obtenir une audience est de 2 à 6 mois.

Lors de l'audience, le juge pourra :

• Résilier le bail si une clause résolutoire était prévue
• Accorder (ou non) des délais de paiement au locataire
• Ordonner l'expulsion et condamner le locataire à payer les arriérés

Le locataire dispose d'un mois pour faire appel, mais cet appel n'est pas suspensif. Une fois le jugement signifié, l'huissier délivrera un commandement de quitter les lieux. La décision de justice ordonnant l'expulsion est valable 2 ans.

A noter : le locataire menacé d'expulsion peut saisir la commission de surendettement ou le juge pour demander des délais de grâce. Il peut aussi faire un recours DALO (droit au logement opposable) pour être relogé.

Du recours à la force publique à l'expulsion

Muni du jugement d'expulsion, vous devrez demander au préfet le concours de la force publique. Il a 2 mois pour accorder ou refuser ce concours. En cas de refus, il est possible d'engager la responsabilité de l'État.

C'est l'huissier qui procédera à l'expulsion, que le locataire accepte de partir volontairement ou qu'il faille employer la force. En 2021, 16 000 ménages ont ainsi été expulsés avec le concours de la force publique. Attention, vous ne pouvez en aucun cas expulser vous-même votre locataire, sous peine de sanctions pénales (jusqu'à 3 ans de prison et 30 000€ d'amende).

Sachez que les expulsions sont suspendues pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. Au total, comptez en moyenne 18 à 36 mois entre les premiers impayés et l'expulsion effective.

Les conséquences d'une expulsion

Pour le locataire, l'expulsion signifie la perte de son logement. Il restera néanmoins redevable des loyers impayés, transformés en indemnités d'occupation. S'il est expulsé mais laisse ses meubles sur place, vous devrez les garder pendant 1 an. Le locataire expulsé qui ne quitte pas les lieux de son plein gré risque une astreinte financière journalière.

Pour le propriétaire, les conséquences financières sont lourdes : loyers impayés, frais de procédure, éventuelles dégradations du logement... Une assurance loyers impayés permettra d'alléger ce préjudice.

En résumé, voici les points clés à retenir sur la procédure d'expulsion pour loyers impayés :

• Agir vite dès les premiers impayés, avec mise en demeure puis commandement de payer
• Possibilité d'expulsion facilitée si clause résolutoire dans le bail
• Jugement d'expulsion valable 2 ans, à exécuter via le concours de la force publique
• Trêve hivernale des expulsions du 1er novembre au 31 mars
• Procédure longue (18-36 mois) et coûteuse, à bien anticiper

La procédure d'expulsion pour loyers impayés est complexe, avec de nombreuses étapes à respecter. Il est essentiel d'être bien conseillé. Le cabinet Laguoue Louis, fort d'une solide expérience en droit immobilier, vous accompagnera avec rigueur dans vos démarches d'expulsion sur Nantes et Saint-Nazaire. Notre avocat saura défendre vos intérêts et vous proposer des solutions adaptées, dans le respect des procédures légales. N'hésitez pas à nous contacter pour bénéficier d'un accompagnement sur-mesure.