Assurance loyer impayé : comment ça fonctionne pour sécuriser vos revenus locatifs ?

Vous êtes propriétaire bailleur et vous craignez de vous retrouver confronté à des impayés de loyer ? Saviez-vous qu'en France, près d'un bailleur sur trois a déjà subi un impayé de loyer au cours des deux dernières années ? Selon une étude de la FNAIM, le taux d'impayés de loyer a augmenté de 25% entre 2019 et 2021, atteignant 2,5% des loyers. Face à ce risque bien réel, l'assurance loyer impayé (GLI) s'impose comme une solution efficace pour sécuriser vos revenus locatifs. Maître Laguoue Louis, avocat spécialisé en droit immobilier à Nantes et Saint-Nazaire, vous explique le fonctionnement de ce dispositif de protection indispensable.

L'assurance loyer impayé, votre garantie contre les défauts de paiement

L'assurance loyer impayé, aussi appelée garantie loyer impayé (GLI), est un contrat d'assurance destiné à protéger les propriétaires bailleurs contre les risques d'impayés de loyer. En cas de défaillance du locataire, l'assurance prend le relais et indemnise le propriétaire, lui garantissant ainsi un revenu locatif régulier.

Concrètement, lorsque le locataire cesse de payer son loyer, le propriétaire déclare l'impayé à son assurance. Celle-ci se charge alors d'engager les procédures de recouvrement nécessaires pour récupérer les sommes dues, tout en versant au propriétaire les loyers non perçus.

Exemple : Monsieur LEMOINE loue son appartement à Nantes pour un loyer mensuel de 800€. Malgré plusieurs relances, son locataire ne paie plus son loyer depuis 3 mois. Grâce à son assurance loyer impayé, Monsieur LEMOINE perçoit chaque mois les 800€ de loyer pendant que l'assurance engage une procédure de recouvrement à l'encontre du locataire défaillant.

Bon à savoir : Le coût moyen d'une assurance loyers impayés se situe entre 2% et 4% du montant annuel des loyers.

Les garanties couvertes par l'assurance loyer impayé : une protection complète

Au-delà de l'indemnisation des loyers impayés, l'assurance loyer impayé offre une protection globale au propriétaire. Voici les principales garanties généralement incluses :

• Loyers impayés : l'assurance prend en charge le paiement des loyers pendant une durée définie, souvent de 12 à 24 mois.
• Protection juridique : les frais liés aux procédures de recouvrement et d'expulsion sont couverts par l'assurance.
• Dégradations locatives : l'assurance rembourse les dégâts matériels causés par le locataire, dans la limite d'un certain montant. Certaines assurances proposent une protection contre les dégradations locatives au-delà de la caution, jusqu'à 8000€.
• Vacance locative : certaines assurances continuent de verser les loyers pendant la période de relocation, généralement pendant 2 à 3 mois.

A noter : Il existe des contrats d'assurance loyers impayés spécifiques pour les logements meublés ou les baux commerciaux.

Les conditions d'éligibilité pour souscrire une assurance loyer impayé

Pour bénéficier d'une assurance loyer impayé, le propriétaire doit respecter certains critères lors de la sélection de son locataire. Les compagnies d'assurance exigent généralement que le loyer ne dépasse pas 33% à 35% des revenus du locataire.

De plus, le locataire doit justifier d'une situation professionnelle stable : CDI, retraité, ou indépendant avec au moins 2 ans d'activité. Il est toutefois possible d'assurer un locataire déjà en place depuis plus de 6 mois, même s'il ne remplit pas ces conditions initiales.

Bon à savoir : La loi Alur oblige le propriétaire à informer le locataire s'il a souscrit une assurance loyers impayés.

La procédure à suivre en cas d'impayé de loyer avec une assurance GLI

Si malgré la souscription d'une assurance loyer impayé, vous vous retrouvez confronté à un impayé, il est crucial de respecter scrupuleusement la procédure. Après avoir relancé le locataire et lui avoir adressé une mise en demeure par courrier recommandé, vous devez transmettre le dossier complet à votre assurance.

L'assurance prendra alors le relais, en mandatant un huissier pour délivrer un commandement de payer, puis en engageant une procédure d'expulsion si nécessaire. Certaines assurances proposent un service de recouvrement amiable avant d'engager une procédure judiciaire. Pendant ce temps, après un délai de carence de 3 mois en moyenne, vous percevrez les indemnités correspondant aux loyers impayés.

• L'assurance loyer impayé couvre les loyers non payés, les dégradations locatives et les frais de procédure.
• Le coût d'une assurance GLI est en moyenne de 2% à 4% du loyer annuel.
• Pour être éligible, le locataire doit avoir des revenus stables et suffisants.
• En cas d'impayé, suivez rigoureusement la procédure de déclaration auprès de votre assurance.

Chez Laguoue Louis, avocat à Nantes et Saint-Nazaire, nous vous accompagnons dans toutes vos problématiques immobilières. Notre expertise en droit immobilier et notre connaissance fine des différents dispositifs de protection nous permettent de vous conseiller au mieux pour optimiser la gestion de votre patrimoine locatif. N'hésitez pas à nous consulter pour bénéficier d'un accompagnement juridique sur-mesure !